Dos parkings pueden parecer casi iguales: la misma zona, un número de plazas parecido e ingresos similares. Y, sin embargo, valer cantidades muy distintas. Una de las razones puede ser que uno se tenga en propiedad y el otro se explote en concesión.
En una concesión no se adquiere exactamente lo mismo que en un parking en propiedad. Se obtiene un derecho de explotación durante un tiempo y bajo unas condiciones determinadas. Eso no lo hace peor: lo hace diferente, y hay que valorarlo como tal.
Propiedad y concesión: la diferencia básica
Quien compra un parking en propiedad adquiere el inmueble. Puede explotarlo, alquilarlo o venderlo, dentro del marco legal aplicable, y el activo forma parte de su patrimonio.
En una concesión, lo que existe es un derecho de explotación sujeto a un plazo y a unas condiciones concretas. La duración y las condiciones de ese derecho vienen determinadas por cada concesión.
| Parking en propiedad | Parking en concesión | |
|---|---|---|
| Qué se adquiere | El inmueble | Un derecho de explotación |
| Horizonte | Sin un plazo concesional | El plazo que reste |
| Marco de explotación | Licencia, planeamiento y condiciones del activo | Además, condiciones propias de la concesión |
| Clave económica | Ingresos y valor del activo | Ingresos y horizonte temporal |
La diferencia entre uso público y privado es otra cuestión distinta y la explicamos en Parking público vs. privado.
El tiempo que queda cambia el valor
En una concesión, el tiempo forma parte del activo. No vale lo mismo un derecho de explotación con muchos años por delante que uno con un horizonte más corto, aunque ambos generen hoy ingresos parecidos.
La razón es sencilla: el plazo condiciona durante cuánto tiempo podrá explotarse el parking bajo ese derecho y, por tanto, cómo debe interpretarse económicamente la operación.
Por eso comparar una concesión y un parking en propiedad solo por la rentabilidad aparente puede llevar a conclusiones equivocadas.
Ingresos y rentabilidad deben leerse junto al plazo
Una rentabilidad que en un parking en propiedad parecería elevada puede tener otro significado en una concesión si el horizonte temporal es limitado.
Lo mismo ocurre con las inversiones. Cualquier mejora relevante debe analizarse teniendo en cuenta el tiempo disponible para que esa inversión tenga sentido económico.
Para entender la diferencia entre ingresos, NOI y yield puede consultar Rentabilidad real de un parking.
Cada concesión es distinta
No existe una concesión tipo. Cada una tiene sus propias condiciones y su propio horizonte.
Por eso dos parkings con explotaciones aparentemente parecidas pueden tener valores distintos. No basta con mirar los ingresos: hay que entender el marco en el que se generan y durante cuánto tiempo podrá mantenerse esa explotación.
Las cuestiones jurídicas concretas deben revisarse caso por caso con asesoramiento especializado. Desde ParkingYa nos centramos en la lectura económica y de mercado del activo.
Una concesión no es peor: es un activo diferente
Nada de lo anterior convierte una concesión en una mala inversión. Muchas concesiones corresponden a parkings bien situados, con demanda estable y una explotación consolidada.
Para un inversor que entiende qué está adquiriendo y paga un precio coherente con las características del activo, puede ser una opción muy interesante.
Lo mismo vale para quien vende. Entender cómo influye el horizonte temporal ayuda a plantear un precio coherente y a explicar correctamente el activo.
Después de casi 30 años trabajando con parkings de todo tipo, una de las primeras preguntas que nos hacemos ante un activo es precisamente qué derecho se transmite y durante cuánto tiempo puede explotarse.
Preguntas frecuentes
¿Vale menos un parking en concesión que uno en propiedad?
No necesariamente. Se trata de activos distintos y, por tanto, se valoran de forma diferente.
¿Se puede vender una concesión?
Depende de las condiciones concretas de cada concesión. Es una cuestión que debe revisarse jurídicamente en cada caso.
¿Qué ocurre al final del plazo?
Depende de las condiciones de la concesión. Desde el punto de vista económico, lo relevante es que el horizonte temporal forma parte del valor.
¿Está estudiando un parking en concesión?
Si está valorando la compra, venta o explotación de un parking en concesión, podemos analizar el activo desde la perspectiva económica y de mercado y ayudarle a entender cómo sus características afectan al valor.
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Daniel Lucía · CEO de ParkingYa.es
Nota: este artículo es informativo. Las condiciones de cada concesión deben revisarse con asesoramiento jurídico especializado; ParkingYa analiza los aspectos económicos y de mercado del activo.